Kas väikese portfelliga on mõistlik kasutada "osta–laena–sure" loogikat?

Võib, kuid tasuvus sõltub intressimäärast ja vara kasvutempost. Kui portfell on väike (nt 50–100 tuhat €) ja intress 4–7% aastas, sööb kulu säästu kiiresti ära. Arvuta rahavood enne, vali konservatiivne LTV ja kontrolli, kas vara tootlus katab intressi ja riski.

Mis on suurim praktiline risk aktsiate või kinnisvara tagatisel laenamisel?

Hintšokk. Aktsiate puhul võib tulla margin call ja sundmüük; kinnisvaral võib sundrealiseerimine toimuda kehval hetkel. See lukustab kahjumi ja võib tekitada kohese maksukohustuse. Vähenda riski madala võimenduse, piisava puhvri ja eraldi likviidsusreserviga.

Kas investeerimiskonto on Eestis ainus tööriist maksude edasilükkamiseks?

Ei. Alternatiivid on investeerimine läbi OÜ (tulumaks alles väljamaksel), holding-struktuurid ja laenutagatised vara müümise asemel. Need nõuavad aga korrektset raamatupidamist ja juriidikat; väiksemate summade juures võivad püsikulud kasu vähendada.

Kas elukoha vahetamine aitab alati makse vähendada, kui tegutsen Eestis?

Mitte tingimata. Eraisiku maksukodu muutus võib aidata, kuid ettevõtte maksustamine sõltub tegelikust juhtimiskohast ja topeltmaksustamise lepetest. Kui keskne juhtimine jääb Eestisse, võib Eesti maksukohustus osaliselt püsida.

Kas Eestis on oodata muudatusi, mis piiraksid rikaste maksutrikke?

Lühemas plaanis pole radikaalseid muudatusi välja kuulutatud, kuid EL-i läbipaistvusnõuded ja arutelud dividendide maksustamise ajastuse üle võivad mängureegleid tulevikus karmistada. Jälgi rahandusministeeriumi eelnõusid ja Riigikogu maksukomisjoni tööd.

Kuidas liikuda tasapisi palgatööst omanikuks ilma liigset riski võtmata?

Alusta distsiplineeritult: suuna 20–30% sissetulekust investeerimiskontole, loo vajadusel OÜ investeerimiseks, hoia võimendus madal, automatiseeri sissemaksed ja kasvata esmalt likviidsusreserv. Eesmärk on rahavoog, mis katab intressi ja vähendab makse alles väljamaksel.

Rikaste maksutrikid – 5 viisi vähem makse maksta

Rikaste maksutrikid

Rikaste maksutrikid näitavad, kuidas suurvarakad kasutavad seaduslikke võimalusi, et maksta vähem makse kui tavainimesed.

Kui Eestis keegi kuuleb sõna maksud, siis mõtleb ta tuludeklaratsioonile ja sellele, kui palju riik palgast ära võtab. Palgatulu on lihtne maksustada ja sealt pole kuskile peitu minna. Aga väga rikkad mängivad hoopis teistsugust mängu – nemad ei taha olla teenijad, vaid omanikud. Ja omanikuks saades avanevad teistsugused maksureeglid, millest tavainimene tavaliselt midagi ei tea.

Palgatulu vs kapitalitulu

Kõrgepalgaline arst, jurist või IT-spetsialist võib Eestis maksta koos maksude ja sotsiaalmaksuga ligi poole oma sissetulekust riigile. Aga kui sama inimene on ettevõtja ja müüb eduka firma näiteks 10 miljoni euro eest, ei pea ta kohe makse maksma. Eestis maksustatakse äritulu alles siis, kui see dividendina välja võetakse. See tähendab, et raha saab edasi investeerida maksuvabalt. See on suur eelis võrreldes palgatuluga.

„Buy, Borrow, Die“ – miljardäride kuldreegel

Üks universaalseid skeeme, mida Ameerikas miljardärid massiliselt kasutavad, on buy, borrow, die – osta, laena, sure.

Osta aktsiaid, kinnisvara või ettevõtteid.
Laena nende tagatisel – laen ei ole maksustatav tulu.
Ela laenurahast ja lase varadel väärtust koguda.
Surm – pärijad saavad varad uue algväärtusega ja varasem kasum kustutatakse maksudest (see reegel kehtib USA maksusüsteemis, Eestis sellist erandit ei ole).

Näide: kui sul on 100 000 € väärtuses aktsiaid ja vajad 50 000 €, siis müügi korral peaksid maksma kapitalikasumilt tulumaksu. Kui paned aktsiad aga laenu tagatiseks, saad sama raha maksuvabalt. Rikkad ei müü varasid, vaid võtavad nende vastu laene ja katavad vaid intressikulu.

Rikaste maksutrikid: aktsiate vastu laenu võtmine, et vältida kapitalikasumi maksu.

Kas see toimib ka Eestis?

Osaliselt küll. Eestis ei ole päris samasugust „osta-laena-sure“ mudelit, sest meil ei ole USA step-up in basis reeglit, mis kustutaks pärimisel maksukohustuse. Kui pärija varad müüb, maksab ta kasumilt siiski makse.

Kuid laenamise loogika töötab ka siin. Kui müüd aktsiad või kinnisvara, tekib kohe maksukohustus (välja arvatud juhul, kui kasutad investeerimiskontot, kus maks lükkub edasi). Kui aga paned sama vara laenu tagatiseks, saad raha kätte ilma müügist tuleneva maksuta ja vara jääb alles. Seda võimalust kasutavad Eestis nii kinnisvarainvestorid kui ka suurema portfelliga aktsiainvestorid.

Peamine erinevus võrreldes miljardäridega on see, et tavaline investor maksab intressi rohkem (5–8% aastas), samal ajal kui ülirikkad saavad pankadest laenu 1–2% pealt. See tähendab, et väikese portfelliga võib intressikulu kiiresti ära süüa maksusäästu. Suurte varade puhul aga on see strateegia täiesti realistlik viis makse edasi lükata ja samal ajal oma portfelli alles hoida.

Eestis toimivad rikaste maksutrikid lihtsustatud kujul läbi investeerimiskonto ja OÜ, mis võimaldavad maksude edasilükkamist.

Elukohaga mängimine

Ka Eestist on näiteid, kus ettevõtjad kolivad madalama maksukoormusega riikidesse. Sama teevad Ameerikas miljardärid: Jeff Bezos kolis Floridasse, kus puudub osariigi tulumaks. Eestis võib sama efekti saavutada, kui viia ettevõte Küprosele või Maltale, kus kehtivad teistsugused maksureeglid.

Kes maksab tegelikult?

Meeldib see või mitte, aga maksukoormus langeb sageli keskmisele ja kõrgemapalgalisele palgatöölisele. Eestis maksavad töötajad oma sissetulekutelt kohe tulumaksu ja sotsiaalmaksu.

Madalapalgalised maksavad otseste tulumaksude mõttes vähe või üldse mitte, sest nende sissetulekud jäävad maksuvaba miinimumi või madala maksubaasi piiridesse. Kuid nad maksavad suhteliselt palju tarbimismaksude (käibemaks, aktsiisid) kaudu – nende sissetulekust läheb suurem osa igapäevakulutustele, kus maksud on juba hinnas sees.

Rikkad ettevõtjad ja investorid saavad aga tulusid edasi lükata, ümber struktureerida või laenude abil maksudest mööda minna.

Miks süsteem toimib rikaste kasuks?

Ameerikas on maksuseadustik kasvanud mõnesajalt lehelt tuhandetele – iga uus erand on kellegi lobitöö tulemus, mis teeb rikkad veel rikkamaks. Eestis on reeglid lihtsamad, kuid ka siin on võimalik maksukoormust vähendada: läbi holdingfirmade, investeerimiskonto, kinnisvara erisuste või dividendide ajastamise.

Lõppsõna

Tõde on see, et rikkad mängivad teist mängu. Kui oled palgatulu teenija, pole sul palju valikuid. Kui oled aga ettevõtja või investor, saad oma tulu maksustamist edasi lükata, struktuuri ümber kujundada või kasutada vara laenutagatiseks.

See võib tunduda ebaõiglane, aga see on reaalsus. Küsimus ei ole ainult Ameerikas või Eestis, vaid kogu maailmas: maksusüsteem on üles ehitatud nii, et varaomanikud saavad reeglitega mängida, samas kui palgatöötajad katavad suurema osa maksukoormusest.

Olgu tegemist aktsiatega, kinnisvaraga või elukohariigi vahetamisega – rikaste maksutrikid tõestavad, et maksusüsteem soosib pigem omanikke kui palgatöötajaid.

Korduma Kippuvad Küsimused

Kas ma saan ise proovida „osta-laena-sure“ strateegiat, kui mul on väike portfell?

Jah, aga see sobib paremini suurematele summadele. Väikese portfelliga (nt 50 000–100 000 €) võib laenu intressikulu (4–7% aastas) kiiresti ära süüa kogu säästu, eriti kui vara väärtus ei kasva piisavalt. Eestis saab seda kasutada näiteks kinnisvara tagatisel, kuid enne tasub alati arvutada, kas strateegia on tulus ja pidada nõu finantsnõustajaga.

Mis juhtub, kui laenu ei suuda tagasi maksta – kas see hävitab kogu strateegia?

Kui laenu ei suudeta teenindada, võib pank tagatise sundmüüa. See sunnib varad realiseerima ja tekib ootamatu maksukohustus (Eestis kapitalikasumilt 20%). Seetõttu soovitatakse hoida laenutaset kuni 50–60% vara väärtusest ja mitte siduda kogu varasid ühe tagatise alla.

Kas investeerimiskonto on ainus viis maksude edasilükkamiseks Eestis?

Ei. Investeerimiskonto sobib hästi aktsiatesse ja fondidesse investeerimiseks ning eriti juhul, kui plaanid aktiivselt aktsiatega kaubelda, sest maksukohustus tekib alles siis, kui raha kontolt välja võtad. Alternatiiv on oma OÜ kaudu investeerimine – seal saab edasi lükata nii äritulu kui ka näiteks kinnisvaratulu maksustamise seni, kuni raha välja ei võeta. Lisaks saab kasutada holdingstruktuuri, kuid see on väiksemale investorile kallim lahendus.

Kuidas mõjutab elukoha vahetamine maksusüsteemi, kui mul on ettevõte Eestis?

Elukoha vahetamine riiki, kus isiklik maksukoormus on madalam (nt Portugal või UAE), võib vähendada eraisiku maksusid. Kuid ettevõtte maksustamine sõltub registrijärgsest asukohast. Kui viid ettevõtte Küprosele või Maltale, rakenduvad seal kohalikud reeglid. Samas, kui elad jätkuvalt Eestis, võib Eesti maksukohustus siiski kehtima jääda.

Kas ebaõiglus maksukoormuses on püsiv või on reforme oodata?

Praegu soosib Eesti maksusüsteem jätkuvalt omaniku-tüüpi tulu, sest äri- ja investeerimistulu maksustatakse alles väljamaksel. On olnud juttu muudatustest, näiteks dividendide varasemast maksustamisest, kuid suuri reforme pole lähiajal plaanis. EL-i surve maksude läbipaistvusele võib siiski tulevikus mängureegleid muuta.

Kuidas liikuda palgatöötajast omaniku mõtteviisile ilma suuri riske võtmata?

Alusta väikeste sammudega: loo OÜ, mille kaudu investeerida, või ava investeerimiskonto. Pane kõrvale 20–30% sissetulekust ja suuna see varadesse, mis kasvatavad väärtust. Selline lähenemine vähendab maksukoormust juba algusest ja loob pikaajalise baasi, et hiljem suuremaid samme teha.